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土地の評価方法
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更新日：2011年10月3日更新
1 評価の仕組み
固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。
(1) 地目
地目は、宅地、田及び畑（あわせて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、賦課期日（1月1日）現在の現況の地目によります。
(2) 地積
地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。
(3) 価格（評価額）
価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
正常売買価格とは、当事者間の事情等（売り急ぎや買い急ぎ）や将来における期待価格など正常でない条件による部分を排除して、その資産自体の本来の価値を適正に反映した価格です。この正常売買価格を求めるに当たって、市では地価公示価格、都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格を活用しています。
また、平成6年の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に均衡化、適正化を図っています。
2 地目別の評価方法
(1) 宅地の評価方法
- ア 用途地区・状況類似地域の区分
道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離その他宅地の利用状況の便を考慮して地区、地域を区分します。 - イ 主要な街路の選定
アによって区分した地域ごとに、最も代表的で評価拠点としてふさわしい街路を主要な街路として選定します。
なお、「街路」とは、通常道路の一部である交差点から交差点までをいいます。 - ウ 標準宅地の選定
イによって選定した主要な街路に沿接する宅地のうち、奥行、間口、形状等の状況が当該地域において標準的と認められるものを標準宅地として選定します。 - エ 標準宅地の適正な時価の評定
選定された標準宅地について、地価公示価格、都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価から求められた価格等を活用し、これらの価格の7割を目途として、標準宅地の適正な時価を評定します。 - オ 主要な街路の路線価の付設
主要な街路の路線価は、主要な街路に沿接する標準宅地の単位面積当たりの適正な時価に基づいて付設します。 - カ その他の街路の路線価の付設
主要な街路の路線価を基礎とし、主要な街路に沿接する標準宅地とその他の街路に沿接する宅地との間における街路の状況、公共施設等の接近状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等の相違を総合的に考慮して付設します。 - キ 各筆の宅地の評点数の付設
各筆の宅地の評点数は、路線価をもとに、間口、奥行及び形状等を考慮して算定します。（各補正率は固定資産評価基準に定められています。）
例 評価額＝路線価×間口補正率×奥行き補正率×形状等による補正率
(2) 農地、山林の評価方法
原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した純農地、純山林としての価格）に比準して評価します。
ただし、転用許可を受けた農地等については、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価格から、造成費を控除した価格によって評価します。
(3) 原野、雑種地等の評価方法
原則として、宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。
